s1as | 1 points | Aug 26 2020 04:27:13

迪友们，我需要你们的指导，我这么算对吗

以本地房价为例，近3年年化增长率为12%，近10年翻倍年化7%.

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假设未来十年房价增长率年华为X

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90平米以下的首次房产可以首付最低20%，相当于L=4倍杠杆

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以我租住的小区为例，挂牌91万的房产，1.24万一平，约为73平

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以当期LPR=4.65%计算，首付18.2万，商业贷款（不算公积金贷款）72.8万，三十年，假设房贷利率不变，（忽略交易费用和中介费用）每月需要还3753.83元，每年45046元。资金成本=4.5万/91万=4.9%

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当地平均租金为1800元/月，rateOfrent=ROR租售比 = 1800*12/910000=2.37%

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则全款拿下预期收益为Ev1 = ROR + X ，

假设未来十年X=6%,则Ev1 = 8.37%

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若贷款拿下 名义现金流期望Ev2 = ROR - 资金成本 = -2.5%

实际收益期望Ev2 = （ROR +X -资金成本）*(L+1) = 3.5% = 17.5%

随时间增长，资金成本可能会下降，因为LPR是浮动利率，成下降趋势，

随着还款增加杠杆率也在下降，ROR应该会维持在一个平稳的区间，所以整体来看，若假设资金成本不变，实际现金流收益率应该成一个下降趋势。

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也就是说现在18万买入，每月还款3753-1800 = 1953元，如果我们X的估计是符合事实的，这些钱可获得13%-16%的年化收益，